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贵阳律师事务所​告诉您:对房地产发展趋势的几点判断

来源:上海市建纬(贵阳)律师事务所 发布时间:2022-08-27 浏览:320次

贵阳律师事务所告诉您:对房地产发展趋势的几点判断

一、开发行业将会进一步分化。第一类房企通过多年积累形成了自有资金、融资成本、开发管理等优势,将继续自己拿地自己开发。第二类房企在个别城市积累了多年的项目管理经验,逐渐转变成代建商。第三类房企则会成为房地产投融资企业,在严格的风控和投资标准下选择项目,赚取利息或收益。当然,也会有一部分房企会同时具备两种或三种能力。


二、很多房企将会进行战略收缩,放弃一些不熟悉或缺乏投资机会的城市,把精力和资源集中在有把握的主力城市。各地的一些本土房企拿地时间早,资金压力低,会继续维持适当的开发速度,并在城市的发展中寻找机会。


三、疫情缓和后,境外资本会加大内地房地产领域的投资。一些香港与澳门的地产公司将会加大对重点城市的投资力度。国外的比如黑石,港澳比如新鸿基、新世界。

四、房地产经纪行业必须进行改革。从业人员须考级持证上岗。刚入职的通过简单考试定级为助理经纪人,只能进行房源收集、带客看房等简单工作。而大宗物业交易的服务,因涉及更为复杂的事项,只能由更高级的具备更全面专业能力的经纪人来开展。


五、从总住宅量和总人口数比较来得出住房过剩的结论是不全面的。一些人口长期净流出的城市当然会是房产过剩。而在一二线城市甚至是三线城市的核心区域,人口还是会持续增加。除了外来人口的住房需求,本地人也有住房的需求。不一定有住房就不会考虑置业。比如在城市郊区乡镇居住的人也会考虑到中心城区生活工作置业,两处的住房是独立不冲突的。而有的房子因为楼龄较长,家庭也有改善的需求。


六、在往后的十到二十年里会出现人口二次流动的现象。一种是三四五线城市的农村人口流入中心城区后,再往一二线城市流动。另一种是一线城市的部分人口出于生活成本的考虑流向周边的二线城市。前者将进一步削弱部分三四五线城市的房地产市场,后者将会给一线城市的周边城市带来更多发展机会。


七、保障性租赁住房政策类似香港的公屋和新加坡的组屋政策,将深刻影响一二线城市的房地产市场乃至整个国家的社会发展进程。保障性租赁住房政策将解决几个问题,一是新市民不愿意结婚,生育率下降的问题。二是在解决居住问题的同时,让人们能腾出更多的收入用于消费。三是能一定程度稳定房价过快上涨。未来,哪个城市能做好保障性租赁住房,那个城市就能更好地留住人才。


八、城市之间的竞争就是城市治理水平的竞争,也就是效率的竞争。主要体现在信息公开、社会资源分配、竞争环境、行政决策与执行、监管等的现代化程度。城市治理水平低下的城市,将会失去投资,失去人才,失去发展的机会。


九、各地方政府的房地产管理思维必将改变。在房地产势头好的时候,很多地方政府总是希望土地卖个好价钱。但相比于卖个好价钱,房地产市场的安全和社会稳定才是最应该关心的。项目不烂尾优于土地卖多几千万。未来在土地供应、项目开发销售等环节必须要进行改革。比如在土地供应环节设置门槛,不安全的公司不允许参拍。上年成都市就有类似的举措,踩了“三道红线”的房企不允许参与土地竞拍。


十、这一波房地产市场出现的问题,金融机构也有责任。过去金融资本过度追逐利润,在政策收紧时又用力过猛,把风险推向社会是不道德的。今后有必要在房地产类贷款方面制定更细致的规则,以免误伤合理的需求。


十一、 地产大跃进的时候,大家都在扩张,人员扩充很快。但实际上地产的人才特别是项目管理型的人才是很少的。接下来很多企业会进行架构调整,每一个人都要参与到项目实际的工作中。地产人需要把自己改造成一专多能的复合型人才才。


十二、2016年的那一波房价疯涨形成的负面效应延续至今。当时购房者心理是“现在不买,之后可能就买不起了”,现在有部分购房者的心理是“现在买了,说不定下个月就降了。”也有的会考虑到工作的稳定性而犹豫不决。像地方执行“双减”的手段其实形成了恶劣的影响。(我是同意减少各种补习培训,但不认同使用的手段)对经济社会的调控应该采用的是法律的手段,保持平稳性,而非一刀切的行政的手段。不确定性一定程度上降低了消费者的预期。国家需要通过一系列的手段来提振信心,让人们看得见政策,有预期。


十三、各大房企已经选择把旧改资源集中投放在一线与新一线城市了,这点毋庸置疑。二线城市除了核心区域,下面的县城、乡镇的村居暂时并不具备成片拆除重建改造的条件。同时,未来整个旧改游戏规则将会发生根本性转变。


十四、虽然目前很多地方并未落实执行“大拆大建”的要求,但未来总体上还是会倾向小范围的改造。(或者一大片的拆分为几个小片)并不是说小范围改造就不赚钱,在一线城市的核心地段,小范围改造也能提供不错的货值和利润。


十五、地方国企介入旧改项目前期会成为主流。国企背靠政府有更强的公信力,负责前期工作开展时会降低行政与廉政风险。有的人认为政府(或国企)的经验不足。确实是这样,但并不代表房企就有足够的经验和能力。各个地方的政策和实际情况都有差异,在一个城市有成功案例不代表在其他城市就能顺风顺水。而地方国企的团队在某些业务的专业能力是比民营企业更专业的。国企在开展旧改工作时应该发挥自己的长处,做好适合本企业发展的战略规划。


十六、今后可能会涌现一些小型开发团队,参与开发一些小尺度小范围的城市更新项目。这种团队可能就十个八个人的规模,熟悉地方政策,资源广,精通开发业务流程。一些开发商看不起或者没有能力触及的项目将会为他们创造机会。


十七、物业服务企业会越来越走向集中。当一家企业服务的人口达到数千万至上亿的时候,他能做的东西会更多。这样一个企业他就不是把它视作物业服务企业来计算他的估值了。


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